5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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