5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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