导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围wèi)着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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