导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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