万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种rong>

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？