5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房厦门是几线城市呢(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地厦门是几线城市呢(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 厦门是几线城市呢