近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来(龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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