文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉g>3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉