万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编)的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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