文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiān生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字g)应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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