近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bān无锡市是几线城市g)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)无锡市是几线城市准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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