饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量(l粤西是指什么地方iàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市(粤西是指什么地方shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取(qǔ)费用粤西是指什么地方，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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