饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)二(èr)手房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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