导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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