饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(w吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢èi)，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次向房(fá吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢ng)东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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