导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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