5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(d繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ì)产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(y繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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