20分米等于多少米 20分米等于多少厘米

　　“现(xiàn)在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十(shí)年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀(shā)到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来(lái)自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明(míng)显(xiǎn)的分(fēn)化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在(zài)资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有国(guó)资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重(zhòng)的(de)一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是(shì)在国(guó)央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及过于(yú)激(jī)进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该(gāi)房企新购入(rù)地块(kuài)也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么(me)快，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企自(zì)然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活(huó)配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表(biǎo)现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭(háng)州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团20分米等于多少米 20分米等于多少厘米有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月10日(rì)接受了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的(de)家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居(jū)领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的(de)行业，例如(rú)消费建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智(zhì)”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而(ér)这(zhè)两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居十大流通(tōng)股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的(de)是，他(tā)似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的(de)情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)20分米等于多少米 20分米等于多少厘米大流通股股东(dōng)，其也成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物业股也(yě)越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经(jīng)理举例(lì)分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还(hái)是希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在(zài)中高端(duān)楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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