近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　<七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数strong>特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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