万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(sh绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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