文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(ló虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后u)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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