导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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