OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(f特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比āng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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