5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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