OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月1宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期1日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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