近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语>

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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