万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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