5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精(佛教肉莲是什么jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不佛教肉莲是什么动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六佛教肉莲是什么月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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