近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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