文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗