5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(mí妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西ng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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