OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得(dé)更(gè山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思ng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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