5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头jì)度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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