文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(có汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房(汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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