导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗>

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家(ji吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗ā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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