饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存200克等于多少毫升水，200克是多少ml水(cún)200克等于多少毫升水，200克是多少ml水在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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