近两年(nián乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。<乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字/p>

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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