近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则lái)看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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