OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)三公里是多少米，三公里是多少米期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān三公里是多少米，三公里是多少米)实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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