饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产knocked什么意思，knocking什么意思经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北(běi)京201knocked什么意思，knocking什么意思5年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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