OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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