饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过(guò)程认真地还是认真的写作业，认真的与认真地中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档认真地还是认真的写作业，认真的与认真地(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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