5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩g>