文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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