文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yīHBC路由器能用WiFi吗)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋HBC路由器能用WiFi吗保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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