饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这耐克品牌和乔丹品牌是什么关系(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率耐克品牌和乔丹品牌是什么关系(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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