“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还(hái)是估值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都(dōu)已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出现了一个很明(míng)显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在资(zī)本市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营房企股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内(nèi)，我们(men)的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平(píng)；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的(de)趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意的(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过(guò)于(yú)激进的扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比(bǐ)例(lì)都维持(chí)在33％左右，完(wán)全(quán)没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也实现(xiàn)了快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民(mín)营企(qǐ)业的(de)影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一(yī)家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前(qián)房地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净(jìng)负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张速(sù)度(dù)与净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在各(gè)维(wéi)度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机(jī)构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产品合(hé)计持有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿(ná)地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家(jiā)机(jī)构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布公告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与(yǔ)上游材(cái)料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司(sī)，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄(qì)今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报(bào)的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金(jīn)重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其(qí)同(tóng)时重仓(cāng)的房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居(jū)板(bǎn)块也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗(luó)洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的(de)广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家(jiā)居十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目(mù)到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人(rén)员(yuán)成(chéng)本(běn)的(de)年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

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