“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官方参考(kǎo)价（指(zhǐ)导价），银行核定房(fáng)价以网签备案价和评估(gū)价(jià)孰(shú)低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按参(cān)考价办理(lǐ)按揭(jiē)”。所(suǒ)以还(hái)需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多(duō)体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的规(guī)则进行，但不(bù)会出(chū)台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市(shì)二手房指导(dǎo)价横空出(chū)世。当(dāng)时，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参考价，很(hěn)多南(nán)山、福(fú)田、宝安中心(xīn)区(qū)的(de)高价盘，直(zhí)接按照当(dāng)时的(de)市场价(jià)打了(le)5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计(jì)算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大(dà)家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个(gè)例(lì)子(zi)，市场价1000万的房(fáng)子，如果不(bù)“指导(dǎo)”，可以首(shǒu)付3成即(jí)300万(wàn)；如果指导(dǎo)价(jià)打(dǎ)七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万(wàn)，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让大(dà)批量(liàng)买家(jiā)，失去了购房能力，相(xiāng)当于强(qiáng)势(shì)“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价以(yǐ)后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市陆续跟(gēn)进(jìn)。事(shì)实也确实证明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手房指导价(jià)预期收益率计算公式 预期收益率是什么的10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了(le)。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更是惨不(bù)忍睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付(fù)出(chū)了沉重代价(jià)

　　据深(shēn)圳乐(lè)有(yǒu)家(jiā)研究中心(xīn)数据(jù)显示：成(chéng)交量上，二手房指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深圳二手住宅成(chéng)交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录(lù)，相较(jiào)2020市(shì)场高峰(fēng)缩水近(jìn)八成(chéng)。

　　价(jià)格(gé)方面，与二手房指导价发布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低(dī)于及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成交(jiāo)价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年前(qián)高杠杆(gān)买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月(yuè)供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据(jù)媒体推测，如果案例(lì)属实，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学(xué)区房神话不再(zài)，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆(lù)陆(lù)续续低调退(tuì)出，目(mù)前只有(yǒu)深(shēn)圳还(hái)是(shì)最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房(fáng)计分制(zhì)度政策上(shàng)的(de)支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城(chéng)市商品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房、二手房(fáng)价格(gé)仍然是(shì)同比(bǐ)去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增(zēng)长了，其他二(èr)线城市(shì)如杭州、成都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格(gé)都是同比(预期收益率计算公式 预期收益率是什么bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事(shì)实上，上(shàng)面可能(néng)更(gèng)急(jí)。3月(yuè)份，两(liǎng)部门(mén)联合发文(wén)，全面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这是一条被(bèi)广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手房交易(yì)，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹(hóng)近日更是(shì)指(zhǐ)出：建筑业、房地产(chǎn)企(qǐ)业要发挥国民经(jīng)济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解一下(xià)这两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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