文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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