近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗>

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